Najważniejszym podatkiem, z którym spotka się sprzedający nieruchomość, jest podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT). Jego zastosowanie zależy od jednej, fundamentalnej zasady: zasady 5 lat.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż nieruchomości (lub jej części oraz udziału w nieruchomości) podlega opodatkowaniu, jeśli następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Przykład: Jeśli nieruchomość została nabyta (lub wybudowana) w maju 2020 roku, pięcioletni okres liczy się od 31 grudnia 2020 roku. Oznacza to, że sprzedaż dokonana przed 1 stycznia 2026 roku będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Sprzedaż dokonana 1 stycznia 2026 roku lub później będzie już zwolniona z PIT.

Jak obliczyć dochód do opodatkowania?

Jeśli sprzedaż następuje przed upływem wspomnianych 5 lat, podatek wynosi 19% od osiągniętego dochodu. Dochód ten nie jest równoznaczny z całą kwotą, jaką otrzymasz za nieruchomość. Oblicza się go jako różnicę między:

Ceną sprzedaży (pomniejszoną o koszty sprzedaży) a Kosztem nabycia (powiększonym o udokumentowane nakłady)

Cena sprzedaży: Jest to kwota, za którą faktycznie sprzedajesz nieruchomość. Ważne jest, aby była to cena rynkowa. Urząd skarbowy może zakwestionować zaniżoną cenę sprzedaży, jeśli znacząco odbiega ona od wartości rynkowej podobnych nieruchomości.

Koszty sprzedaży: Do kosztów sprzedaży można zaliczyć udokumentowane wydatki, takie jak:

• Prowizja dla pośrednika nieruchomości.

• Opłaty notarialne związane ze sprzedażą (np. opłata za sporządzenie aktu notarialnego sprzedaży, opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej).

• Koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę.

• Koszty ogłoszeń i marketingu nieruchomości.

Koszt nabycia: Jest to kwota, za którą nabyłeś nieruchomość. W zależności od sposobu nabycia, może to być:

• Cena zakupu: Kwota wskazana w akcie notarialnym kupna-sprzedaży.

• Wartość rynkowa z dnia nabycia: W przypadku nabycia w drodze spadku lub darowizny (jeśli podatek od spadków/darowizn został zapłacony lub darowizna była zwolniona z podatku).

• Koszty budowy: W przypadku wybudowania nieruchomości.

Udokumentowane nakłady: To wszelkie wydatki, które poniosłeś na nieruchomość od momentu jej nabycia, a które zwiększyły jej wartość. Muszą być one udokumentowane fakturami VAT. Mogą to być m.in.:

• Koszty remontów kapitalnych (np. wymiana instalacji, dachu, okien, docieplenie budynku).

• Koszty rozbudowy, nadbudowy, przebudowy.

• Koszty związane z doprowadzeniem mediów.

• Opłaty notarialne i sądowe związane z nabyciem nieruchomości (PCC, taksa notarialna, opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej).

• Prowizja dla pośrednika nieruchomości, którą zapłaciłeś przy zakupie.

Ważne: Zwykłe bieżące utrzymanie nieruchomości (np. malowanie ścian, drobne naprawy) nie jest uznawane za nakłady zwiększające wartość nieruchomości i nie może być odliczone.

Kiedy liczy się 5 lat w specyficznych sytuacjach?

• Nabycie w spadku: Okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez spadkodawcę, a nie przez spadkobiercę. To kluczowa zmiana, która weszła w życie od 2019 roku i jest bardzo korzystna dla spadkobierców.

• Nabycie w darowiźnie: Podobnie jak w spadku, okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym darczyńca nabył nieruchomość. Warunkiem jest zgłoszenie darowizny do urzędu skarbowego (jeśli była taka konieczność) i udokumentowanie jej.

• Rozwód: W przypadku sprzedaży nieruchomości po rozwodzie, 5-letni okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości do majątku wspólnego małżonków, a nie od daty rozwodu czy podziału majątku.